Zins & Finanzierung

Zinsentwicklung, Expertenbefragung und Prognose

Aktuelle Zinsprognose

Die hohe Inflation und die straffere Zinspolitik der EZB haben die Bauzinsen Anfang 2022 nach oben getrieben. Jahrzehnte lang lag die Inflation unterhalb der 2 Prozent Marke. Ermöglicht wurde dies durch die Freihandelsabkommen der EU, die zu billigen Importen aus dem Ausland führten und somit die Globalisierung vorantrieben.
Innerhalb von nur 12 Monaten explodierte der Zins von etwa 1 % auf 4 %. Verbunden mit den hohen Immobilienpreisen ging der Immobilienumsatz erheblich zurück. Die monatliche Belastung eines Darlehens über 500.000,- Euro kostete bei 2 % Tilgung mit 2.500,- Euro exakt das doppelte als Anfang 2022. Bei einer Zinsbindung von 10 Jahren ist das eine Mehrbelastung von 150.000,- Euro. Ein Kaufinteressent, der 1250,- Euro monatlich für sein Darlehn zur Verfügung hat konnte sich nur noch eine Immobilie für 250.000,- Euro leisten anstatt für 500.000,- Euro.
Da sich die Inflation wieder abgeflacht hat, erwarte ich mittelfristig auch wieder etwas tiefere Zinsen. Vom hoch sind wir bereits etwa 0,7 Prozentpunkte zurückgekommen. Sollte die Inflation wieder steigen, wären aber wieder höhere Zinsen nötig. Langfristig gilt, dass die Staaten und Unternehmen Europa- und weltweit so stark verschuldet sind, dass niedrige Zinsen nötig sind. Das weltweite Finanzsystem hängt am Tropf und muss künstlich am Leben erhalten werden.
Das beeinflusst den Zinssatz für Bauzinsen
Kapitalmarkt

Bonität des Landes
EZB Leitzins

Kunde

Kreditwürdigkeit
Erwerbstätigkeit
Familienstand
Nutzung der Immobilie
Lage der Immobilie

Finanzierung

Darlehenshöhe
Beleihungswert
Eigenkapital
Sollzinsbindung
Tilgungshöhe
Sonderoptionen

Kapitalmarkt

Bonität des Landes
EZB Leitzins

Kunde

Kreditwürdigkeit
Erwerbstätigkeit
Familienstand
Nutzung der Immobilie
Lage der Immobilie

Finanzierung

Darlehenshöhe
Beleihungswert
Eigenkapital
Sollzinsbindung
Tilgungshöhe
Sonderoptionen

Was beeinflusst die Bauzinsen?

Die Höhe der Bauzinsen hängt von folgenden Faktoren ab:
Kapitalmarkt:
Auf dem Ka­pi­tal­markt lei­hen sich die Ban­ken Geld für die Kre­dit­ver­ga­be. Um­so stär­ker die Bo­ni­tät ei­nes Lan­des um­so nied­ri­ger sind in der Re­gel die Zin­sen für Staats­an­lei­hen und so­mit auch die Zin­sen für Pfand­brie­fe. Da die Ban­ken über Pfand­brie­fe die Bau­fi­nan­zie­rung re­fi­nan­zie­ren, hat dies enor­men Ein­fluss auf die Hö­he der Zin­sen. Der Leit­zins der Eu­ro­päi­schen Zen­tral­bank (EZB) hat nur in­di­rek­ten Ein­fluss auf die Bau­zin­sen. Zu den Kon­di­tio­nen des Leit­zin­ses kön­nen sich die Ban­ken in Eu­ro­pa ge­gen­sei­tig Geld lei­hen. Bei ei­nem ho­hen Leit­zins in­ves­tie­ren die An­le­ger eher am Geld­markt an­statt im Ka­pi­tal­markt. Durch die sin­ken­de Nach­fra­ge nach Staats­an­lei­hen stei­gen die Zin­sen für Pfand­brie­fe und so­mit auch für Bau­fi­nan­zie­run­gen. Ge­nau um­ge­kehrt ist es bei ei­nem nied­ri­gen Leit­zins.
Kunde:
Der Bau­zins wird auch ein Stück weit durch die Bo­ni­tät und per­sön­li­che Si­tua­ti­on des Kun­den be­ein­flusst. Dies wird u.a. be­ein­flusst durch die Kre­dit­wür­dig­keit (Schu­fa), die Si­cher­heit des Ar­beits­plat­zes, das Ein­kom­men und das Ei­gen­ka­pi­tal des Kre­dit­neh­mers. Je schlech­ter die Bo­ni­tät des Kun­den, um­so hö­her ist das Kre­dit­ri­si­ko für die Bank, was zu ei­nem hö­he­ren Zins führt.
Finanzierung:
Die Dar­lehns­hö­he, der Be­lei­hungs­wert, das Ei­gen­ka­pi­tal, die Soll­zins­bin­dung und die Til­gungs­hö­he sind die we­sent­li­chen Ein­fluss­fak­to­ren für die Hö­he des Zins­sat­zes. Der Be­lei­hungs­wert ist die Sum­me, die ei­ne Bank im Fal­le ei­ner Zwangs­ver­stei­ge­rung oder ei­nes Ver­kaufs der Im­mo­bi­lie er­zie­len kann. Die Bank setzt die­sen Wert meist et­was nied­ri­ger an, als der Markt­wert tat­säch­lich ist. Ist der Be­lei­hungs­wert bei 80 % ist der Zins hö­her als wenn die Be­lei­hung nur bei 60 % liegt. Auch hier gilt, je si­che­rer das Ge­schäft für die Bank, des­to nied­ri­ger ist der Zins­satz.